不動産業の創業融資は事業計画書で決まる｜宅建業で落とされやすい5つの書き方と直し方
不動産業の創業融資、事業計画書で落とされやすい5つの書き方
不動産業で独立するとき、創業融資の可否を分けるのは事業計画書の中身です。宅地建物取引士の資格があり、営業の実績も十分にある方でも、計画書の書き方ひとつで「この内容では判断できない」と受け取られてしまうことがあります。
不動産業は、在庫や設備で説明できる業種とくらべて、売上の根拠を数字で示しにくい業態です。さらに宅地建物取引業の免許という業種特有の手続きがあり、資金が出ていく順番も他業種と違います。この記事では、宅建業で独立する方の創業融資を想定して、事業計画書でつまずきやすい5つの書き方と、その直し方を整理します。数字は2026年8月時点の情報です。制度や金利は変わりやすいため、申請前には日本政策金融公庫など申請先の最新情報をご確認ください。
前提：不動産業で使う創業融資の基本
個人事業主・中小企業が創業時に使う代表的な選択肢は、日本政策金融公庫の「新規開業・スタートアップ支援資金」です。2024年3月に「新創業融資制度」が廃止され、現在の主制度になっています。融資限度額は7,200万円（うち運転資金4,800万円）で、原則として無担保・無保証人での借入が可能です。
2026年6月1日現在の基準利率は、創業期（税務申告を2期終えていない時期）に利用する場合で年3.45〜5.15%です。創業期の方が利用する場合は、原則0.65%（雇用の拡大を図る場合は0.9%）の引下げが適用される可能性がありますが、適用可否は利用する制度や審査・条件により異なるため、必ず下がると考えず申請先で確認してください。元金返済の据置期間は5年以内で設定でき、据置中は利息のみの支払いとなります。
審査では、事業として創業した実績がなくても、事業計画書と自己資金などをもとに判断されます。裏を返せば、実績で語れない分を計画書で埋めることになります。ここからが本題です。
落とし穴1：売上計画が「手数料率×件数」の掛け算だけになっている
不動産仲介の売上計画は、成約件数に平均取引価格と手数料率を掛ければ形になります。ただ、その形だけを出しても、なぜその成約件数になるのかは伝わりません。
直し方は、成約件数の手前にある数字を計画書に置くことです。反響がどこから何件入り、そのうち何件が来店・内見につながり、何件が成約するのか。この流れが書いてあると、成約件数が願望ではなく計算の結果として読めます。反響の入口が広告なのか、既存の人脈なのか、管理物件からの紹介なのかによって、必要な広告費も変わります。売上の根拠と経費の根拠が同じ話でつながっていると、計画全体の説得力が変わります。
落とし穴2：免許・保証金と資金の順番が計画に入っていない
宅地建物取引業を営むには宅地建物取引業の免許が必要で、免許を受けた後には営業保証金の供託か、宅地建物取引業保証協会への加入（弁済業務保証金分担金の納付）のいずれかの手続きが必要になります。事務所の要件や専任の宅地建物取引士の設置も求められます。金額や要件は事務所の数などによって変わるため、免許の申請先で確認してください。
ここで見落とされやすいのが順番です。創業融資は申込みから実行まで、書類提出後でおおむね3週間から1か月が目安で、準備期間を含めると合計2か月程度を見ておく必要があります。一方、免許・保証金まわりの手続きは開業前に進めることになります。つまり、融資が実行される前に現金が出ていく場面が先にあるということです。
事業計画書の資金計画に、この時間差が反映されていないと、「開業時点で手元にいくら残るのか」が説明できなくなります。免許・保証金・事務所の初期費用を、いつ・どの資金で払うのかまで書き込んでおくと、資金繰りを分かって計画を立てていることが伝わります。
落とし穴3：業界未経験のカバー策が弱い
不動産業は、宅地建物取引士の資格を取って別業界から参入する方も多い分野です。未経験の業種で創業する場合、事業計画書の中でどう経験不足を補うかが論点になります。
ここでよく書かれるのが「同業のメンターから定期的に助言を受けている」「経理や専門技術を業務委託でプロに任せている」といった対策です。ただ、これらは経営そのものへの関与としては弱く、有効なカバー策とは言えません。より説得力を持たせるには、事業経験者を役員として迎えるなど、事業運営に直接関わる体制を整えることが有効です。
宅建業の場合、専任の宅地建物取引士を置く必要があるため、その人選と経験をどう説明するかも、体制の説得力に直結します。
落とし穴5：「創業融資だから決算書は関係ない」と考えている
創業融資は事業として創業した実績がなくても申し込めますが、決算書をまったく見ないわけではありません。新しく設立した会社であっても、一期でも決算が締まっていれば、その決算書が確認されます。また、代表者が別に会社を経営している場合は、その会社の決算書も確認の対象になります。
不動産業では、管理会社と仲介会社を分ける、投資用と実需用で法人を分けるなど、複数の法人に関わっている方がいます。その場合、申込法人の計画書だけで話が完結しないことになります。すでに決算が済んでいる会社があるなら、その内容も踏まえて説明できるように整理しておくと安心です。判断は個別の状況によって変わるため、詳細は申請先や専門家にご確認ください。
自己資金の見せ方でも差がつく
公庫の創業融資では、自己資金の額が審査の重要な判断材料になります。一方で、制度上、自己資金の額や割合の要件は決まっていません。旧「新創業融資制度」にあった自己資金10分の1の要件を今もあるものとして書いている情報が残っていますが、現行制度に固定の要件はありません。額や割合の決まりはないものの、自己資金が多いほど審査で有利になりやすい、という理解が実態に近いところです。
自己資金は、面談時点で口座に確認できる形にしておきます。あわせて押さえておきたいのが「みなし自己資金」です。創業前に自費で取得した資格・設備や備品の購入・テストマーケティング費用などは、一定範囲で自己資金として評価されることがあります。宅地建物取引士の登録実務講習の費用、事務所で使う什器、開業前に作った物件サイトの制作費などが手元の支出として残っている場合は、領収書を必ず保管しておきましょう。
💬 執筆者の多胡から一言
公庫で支店長をしていたころ、資金使途の妥当性と並んで見ていたのは、その支出で収益がどこまで出るかを書けているかどうかでした。製造業は機械の生産能力で示しやすい一方、人が動いて売上を作る業種は示しにくい面があります。返済力が乏しいから減額する、ということはありません。収益の中から返済金が出せることを計画で示していただければ十分です。
資金使途と返済計画の置き方
資金使途は、事業に必要な支出であることが前提です。不動産業の場合、事務所の初期費用、什器・パソコン・複合機、看板、物件サイトや広告の制作費、免許まわりの費用、そして開業後しばらくの運転資金が中心になります。個別の支出が資金使途として認められるかどうか判断に迷う場合は、申請先や専門家に確認しながら計画を整えることをおすすめします。
返済期間は、新規開業・スタートアップ支援資金を利用する場合の例として、設備資金が20年以内、運転資金が原則10年以内、据置期間はいずれも5年以内とされています。不動産仲介は成約が出るまでに時間がかかり、開業直後の入金が読みにくい業態です。据置期間を使って返済開始を後ろに置く設計が合う場面もありますので、収支計画のどの時点から返済が始まるのかを、計画書の数字と揃えておいてください。
準備のスケジュール
- 2〜3か月前：事業の形（仲介・管理・売買のどれを軸にするか）と、法人成りにあたるのか新法人での創業にあたるのかを整理します
- 2か月前：創業計画書のたたき台を作り、売上の根拠になる反響数・成約率の前提を数字で置きます。自己資金の状況と、みなし自己資金にあたる支出の領収書を集めます
- 1〜2か月前：免許・保証金・事務所まわりの手続きと費用の時期を確認し、資金計画に反映します
- 1か月前：創業計画書・自己資金の資料・見積書などを揃えて申し込みます。書類提出後の審査・実行はおおむね3週間から1か月が目安です
よくある質問
Q. 一度審査に落ちると、次回の審査に影響しますか？
A. 公庫内には審査に落ちた記録が残ります。そのため次の審査では、落ちたことを考慮に入れた形になるため、慎重に扱われる可能性があります。
Q. 否決された直後にすぐ再申請してもよいですか？
原因を潰さずに再申請しても、結果は変わりません。自己資金不足、事業計画の説得力不足、業界未経験への対策不足など、否決の理由を具体的に特定し、そこを改善したうえで再申請することが必要です。
Q. 事業計画書は公庫の書式だけで足りますか？
創業計画書の所定書式は記入スペースが限られているため、不動産業のように売上の作り方を説明する必要がある業態では、書式だけで伝えきるのが難しい場面があります。反響から成約までの前提や、免許・保証金を含む資金の流れを別紙で補うと、面談での説明もしやすくなります。
まとめ
不動産業の創業融資では、事業計画書が実績の代わりになります。落とされやすいのは、売上計画が掛け算だけで根拠を欠いているケース、免許・保証金と融資実行の時間差が資金計画に入っていないケース、法人成りと新法人での創業を取り違えているケース、業界未経験のカバー策が弱いケース、そして決算書は関係ないと考えているケースです。
いずれも、書き足す前に「自分のケースはどれにあたるのか」を整理すれば直せるものです。V-Spiritsグループの創業融資支援は712件（2026年6月時点）で、そのうち建設・不動産・製造などが68件（9.6%）を占めています。宅建業ならではの資金の順番も含めて、計画書の組み立てからご相談いただけます。制度や金利は変わりやすいため、本記事の数字は2026年8月時点のものとしてお読みいただき、申請前には申請先の最新情報をご確認ください。
【無料相談のご案内】
融資を受けるには何から始めればいいの？といった疑問に対して適切なアドバイスを無料にて行っております。
無料相談も行っているので、ぜひ一度、ご相談ください。お問い合わせお待ちしております！
この記事を書いた人
小峰精公／Kiyotaka Komine
元朝日信用金庫 法人営業
資金繰り解決コンサルタント
V-Spirits総合研究所株式会社 常務取締役
大学卒業後、朝日信用金庫に入庫。朝日信用金庫での経験が原点となり、「銀行融資取引」や「資金繰り」の本質を企業へ伝えていくことがミッションだと確信する。
日本の99%は中小零細企業で成り立っている現状を痛感し、1社でも多くの企業の「資金繰り」の課題を解決していくことに専念する。
クライアント様がより良い商品やサービスを提供することができる環境づくりの一助となれるよう全身全霊を尽くす。
この記事を監修した人
多胡藤夫／Fujio Tago
元日本政策金融公庫支店長、社会生産性本部認定経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナーCFP(R)、V-Spirits総合研究所株式会社 取締役
同志社大学法学部卒業後、日本政策金融公庫（旧国民金融公庫）に入行。 約63,000社の中小企業や起業家への融資業務に従事し審査に精通する。
支店長時代にはベンチャー企業支援審査会委員長、企業再生協議会委員など数々の要職を歴任したあと、定年退職。
日本の起業家、中小企業を支援すべく独立し、その後、V-Spiritsグループに合流。
長年融資をする側の立場にいた経験、ノウハウをフル活用し、融資を受けるためのコツを本音で伝えている。
この記事を監修した人
中野裕哲／Nakano Hiroaki
税理士法人V-Spiritsグループ代表／税理士／行政書士／特定社会保険労務士／採用定着士／ファイナンシャルプランナー／起業コンサルタント／経営コンサルタント／大正大学招聘教授
税理士法人V-Spiritsグループ代表の中野裕哲は、中小企業経営者のために、税務・会計だけでなく、採用、人事、資金繰り、融資、補助金、助成金、営業、Webマーケティング、売上導線設計まで横断的に支援する実戦型経営税理士です。
経営の悩みは、突き詰めると「人・金・売上」に集約されます。中野裕哲は、大企業人事部、人材紹介会社の採用エージェント、中小企業の財務責任者、大手不動産会社での営業、出版・Web制作による集客導線構築など、幅広い実務経験をもとに、経営者の意思決定を支援します。
【対応領域】
税理士顧問、社労士顧問、補助金支援、助成金支援、資金調達支援、採用力診断、売上導線診断、経営参謀顧問。税務・会計・決算・節税に加えて、経営分析、労務管理、社会保険、助成金、採用体制づくり、融資、補助金、事業計画、営業戦略、Webマーケティング、出版、メディア活用まで一体的に相談できます。
中野裕哲は、家業の倒産危機からの壮絶な貧乏体験を原点に、お金で苦しむ経営者をひとりにしないことを掲げています。資金繰り、採用、売上づくりの壁に対して、経営者目線で伴走します。
【主な実績】
- 起業支援・経営支援の豊富な実績
- 起業相談件数3,000件以上
- 資金調達支援1000件以上
- 大企業Webサイト多数監修
- 商業出版著書監修約32冊（累計30万部超）
V-Spiritsグループでは、融資・補助金・金融機関対応に詳しい社内役員チームも伴走します。元経済産業省系補助金審査員・事務局員、元日本政策金融公庫支店長、元信用金庫融資担当営業などの専門家が、補助金申請、事業計画、資金繰り、金融機関対応を実務面から支援します。
税理士顧問、社労士顧問、融資、補助金、助成金、採用、営業、マーケティングまで、経営者が本当に悩む領域をワンストップで相談できます。V-Spiritsグループは、起業支援・会社設立・創業融資・補助金助成金・税務会計・人事労務・許認可・経営顧問をワンストップで支援する、起業家・中小企業向けの専門家グループです。
