不動産業の創業融資は無担保・無保証人で借りられる？独立前に確認したい5つの疑問
宅建業で独立しようとすると、事務所の準備や免許まわりの費用が先に出ていきます。そこで創業融資を考えたときに引っかかるのが、「担保にできる不動産を自分では持っていない」「保証人を頼める人がいない」という点です。
結論から言えば、創業期の方が日本政策金融公庫の融資を利用する場合、原則として無担保・無保証人での借入が可能です。ただし「担保がない＝不利ではない」と言い切れるかどうかは、金利・自己資金・審査の見られ方をそれぞれ分けて考える必要があります。この記事では、不動産業で独立する方から実際によく挙がる疑問を5つに分けて整理します。数字は2026年8月時点で確認できる公表情報にもとづくもので、最新の条件は申請先でご確認ください。
前提：担保・保証人がなくても創業融資は利用できます
日本政策金融公庫の主力の創業融資は新規開業・スタートアップ支援資金です。融資限度額は7,200万円（うち運転資金4,800万円）で、創業期の方は原則として無担保・無保証人で各種融資制度を利用できます。
ここでいう「創業期の方」とは、新たに事業を始める方、または事業開始後に税務申告を2期終えていない方を指します。宅建業免許を取得してこれから開業する方も、開業して間もない方も、この定義に当てはまります。
なお、以前は無担保・無保証の特例として「新創業融資制度」という制度がありましたが、こちらは2024年3月に廃止されています。現在は各融資制度に無担保・無保証人の枠組みが組み込まれる形になっているため、この旧制度名を前提にした解説を読んでいる場合は、情報が古い可能性があります。
Q1. 担保がないと金利は高くなりますか
担保の有無で適用される利率の水準は変わります。2026年6月1日現在の基準利率は、無担保で税務申告を2期終えていない時期に利用する場合が年3.45〜5.15%、有担保の場合が年2.50〜4.80%です。数字だけを見れば、有担保のほうが低い水準に設定されています。
一方で、混同されやすいのが創業期の利率引下げです。創業期の方が利用する場合、原則0.65%（雇用の拡大を図る場合は0.9%）の引下げが適用される可能性がありますが、この引下げは担保の有無を問いません。「無担保で借りる人だけの優遇」と説明している記事もありますが、実際には有担保で借りる場合も引下げの対象です。無担保・無保証人で借りられることと、利率引下げの対象であることは別の話として整理してください。
ただし引下げの適用可否は、利用する融資制度や審査・条件によって異なります。必ず下がるものとして資金計画を組まず、申請先で確認したうえで見込みを立てるほうが安全です。また、一般的な紹介記事で見かける「年2〜3%台」という表現は古い目安なので、そのまま計算に使わないようにしてください。
Q2. 自己資金が少ないと担保を求められますか
公庫の創業融資では、制度上、自己資金の額や割合の要件は決まっていません。旧「新創業融資制度」にあった自己資金10分の1の要件が今も続いていると思われがちですが、現行制度にそうした固定要件はありません。
とはいえ、自己資金の額は審査の重要な判断材料です。多いほど有利になりやすい、というトーンで受け止めておくのが実態に近いところです。準備としては、面談の時点で口座に確認できる形にしておきます。
あわせて知っておきたいのがみなし自己資金です。創業前に自費で取得した資格や、設備・備品の購入、テストマーケティングにかかった費用などは、一定範囲で自己資金として評価されることがあります。不動産業であれば、開業前に自分で払った宅建士の登録関係の費用や、物件調査のために購入したツールなどが該当し得ます。領収書は必ず保管しておいてください。
Q3. 宅建業の開業資金は、無担保の枠で足りますか
金額の面では、無担保だからといって借入枠が小さく設定されるわけではありません。新規開業・スタートアップ支援資金の限度額は7,200万円（うち運転資金4,800万円）で、不動産仲介業の一般的な開業規模であれば、枠そのものが上限になる場面は多くありません。
むしろ設計で効いてくるのは返済期間と据置期間です。新規開業・スタートアップ支援資金を利用する場合の例では、返済期間は設備資金が20年以内、運転資金が原則10年以内で、いずれも据置期間を5年以内で設定できます。据置期間中は利息のみの支払いになるため、仲介手数料の入金が最初の成約まで発生しない不動産業では、この据置の設計が資金繰りを左右します。
資金使途は、事業に必要な支出であることが前提です。個別の費目を資金使途に含められるかどうかは事業の実情によって変わるため、判断に迷う項目があれば申請先や専門家に確認しながら計画を整えてください。
💬 執筆者の多胡から一言
担保がないから満額は出ない、と受け取られることがありますが、減額の理由は大きく2つで、資金使途の妥当性と、資金調達の代替性です。業種に対して過剰なスペックの設備が並んでいると、妥当性の側で引っかかります。必要なものだけを緻密に見積もることが、結果として希望額に近づく道になります。
Q4. 事業の実績がないのに、何を見て判断されるのですか
審査では、事業として創業した実績がなくても、事業計画書と自己資金などをもとに判断されます。判断材料はこの2つに限られるわけではなく、経験や資金使途、面談の内容なども含めて総合的に見られる、と考えておくのが実態に近いところです。
不動産業で独立する方に一点だけ補足すると、創業融資でも決算書は見られます。新しく設立した会社であっても、一期でも決算が締まっていればその決算書が確認されます。また、代表者が別に会社を経営している場合は、その会社の決算書も確認の対象になります。不動産業は投資用法人や管理会社を別に持っているケースがあるため、該当する方は、その会社の内容も踏まえて説明できるように整理しておくと話が進みやすくなります。
業界未経験の分野に踏み出す場合のカバー策にも触れておきます。「同業のメンターから定期的に助言を受けている」「実務を業務委託でプロに任せている」といった対策は、経営そのものへの関与としては弱く、説得力を補いにくい形です。事業経験者を役員として迎えるなど、事業運営に直接関わる体制を整えるほうが、計画の裏づけになります。
💬 執筆者の多胡から一言
公庫で支店長をしていたころの見方をお伝えすると、返済力が乏しいから減額する、という判断はしていません。返済は返済期間で調整できる話で、収益の中から返済金が出せることを計画で示せていれば足ります。担保があるかどうかより先に、事業そのものが成り立つ形になっているかを見ています。
Q5. 制度融資なら担保なしで借りられますか
自治体の制度融資も選択肢のひとつですが、仕組みを取り違えたまま比較している方が見受けられます。制度融資は、自治体・金融機関・信用保証協会の三者が連携する仕組みです。融資を実行する（お金を出す）のは民間金融機関で、信用保証協会は保証を付ける役割を担い、自治体は利子補給や預託などで関与します。信用保証協会が直接貸してくれる制度ではありません。
担保・保証人の扱いは自治体や制度によって条件が異なります。公庫の創業融資と制度融資では、申込先も審査の流れも別のものになるため、どちらか一方に絞る前に、両方の条件を並べて確認しておくと判断しやすくなります。
独立前に整えておきたい順番
最後に、時間の使い方について触れておきます。公庫の創業融資は、書類提出後おおむね3週間から1か月で実行されるのが目安です。創業計画書・自己資金のエビデンス・見積書などの準備を含めると、合計で2か月程度を見込んでおくと無理がありません。
不動産業の場合、免許まわりの手続きと資金調達が並行して進みます。免許が下りてから融資の準備を始めると開業予定日に間に合わなくなることがあるため、逆算した日程を先に引いておくことになります。「今すぐ資金が必要」という状況には時間的に対応が難しい仕組みである点も、あわせて見込んでおいてください。
まとめ
不動産業で独立する方が担保・保証人なしで創業融資を検討する場合、判断の軸は次のとおりです。
- 創業期の方は、日本政策金融公庫の各種融資制度を原則として無担保・無保証人で利用できる
- 2026年6月1日現在の基準利率は、無担保・税務申告2期未了で年3.45〜5.15%。有担保は年2.50〜4.80%
- 創業期の利率引下げ（原則0.65%、雇用の拡大を図る場合は0.9%）は、担保の有無を問わず適用対象
- 自己資金の額・割合の制度要件はないが、審査の重要な判断材料になる。みなし自己資金は領収書を保管しておく
- 創業融資でも、決算が締まっている会社があればその決算書は見られる
- 制度融資は三者連携の仕組みで、貸し手は民間金融機関、信用保証協会は保証を付ける役割
金利・限度額・据置期間などの条件は改定されます。本記事は2026年8月時点で確認できる情報にもとづくものですので、申請前には日本政策金融公庫等の公式情報で最新の内容をご確認ください。自分のケースで無担保・無保証人の条件がどう当てはまるか判断がつかない場合は、開業予定の時期と必要資金の内訳を手元にそろえたうえで、専門家にご相談ください。
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融資を受けるには何から始めればいいの？といった疑問に対して適切なアドバイスを無料にて行っております。
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この記事を書いた人
小峰精公／Kiyotaka Komine
元朝日信用金庫 法人営業
資金繰り解決コンサルタント
V-Spirits総合研究所株式会社 常務取締役
大学卒業後、朝日信用金庫に入庫。朝日信用金庫での経験が原点となり、「銀行融資取引」や「資金繰り」の本質を企業へ伝えていくことがミッションだと確信する。
日本の99%は中小零細企業で成り立っている現状を痛感し、1社でも多くの企業の「資金繰り」の課題を解決していくことに専念する。
クライアント様がより良い商品やサービスを提供することができる環境づくりの一助となれるよう全身全霊を尽くす。
この記事を監修した人
多胡藤夫／Fujio Tago
元日本政策金融公庫支店長、社会生産性本部認定経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナーCFP(R)、V-Spirits総合研究所株式会社 取締役
同志社大学法学部卒業後、日本政策金融公庫（旧国民金融公庫）に入行。 約63,000社の中小企業や起業家への融資業務に従事し審査に精通する。
支店長時代にはベンチャー企業支援審査会委員長、企業再生協議会委員など数々の要職を歴任したあと、定年退職。
日本の起業家、中小企業を支援すべく独立し、その後、V-Spiritsグループに合流。
長年融資をする側の立場にいた経験、ノウハウをフル活用し、融資を受けるためのコツを本音で伝えている。
この記事を監修した人
中野裕哲／Nakano Hiroaki
税理士法人V-Spiritsグループ代表／税理士／行政書士／特定社会保険労務士／採用定着士／ファイナンシャルプランナー／起業コンサルタント／経営コンサルタント／大正大学招聘教授
税理士法人V-Spiritsグループ代表の中野裕哲は、中小企業経営者のために、税務・会計だけでなく、採用、人事、資金繰り、融資、補助金、助成金、営業、Webマーケティング、売上導線設計まで横断的に支援する実戦型経営税理士です。
経営の悩みは、突き詰めると「人・金・売上」に集約されます。中野裕哲は、大企業人事部、人材紹介会社の採用エージェント、中小企業の財務責任者、大手不動産会社での営業、出版・Web制作による集客導線構築など、幅広い実務経験をもとに、経営者の意思決定を支援します。
【対応領域】
税理士顧問、社労士顧問、補助金支援、助成金支援、資金調達支援、採用力診断、売上導線診断、経営参謀顧問。税務・会計・決算・節税に加えて、経営分析、労務管理、社会保険、助成金、採用体制づくり、融資、補助金、事業計画、営業戦略、Webマーケティング、出版、メディア活用まで一体的に相談できます。
中野裕哲は、家業の倒産危機からの壮絶な貧乏体験を原点に、お金で苦しむ経営者をひとりにしないことを掲げています。資金繰り、採用、売上づくりの壁に対して、経営者目線で伴走します。
【主な実績】
- 起業支援・経営支援の豊富な実績
- 起業相談件数3,000件以上
- 資金調達支援1000件以上
- 大企業Webサイト多数監修
- 商業出版著書監修約32冊（累計30万部超）
V-Spiritsグループでは、融資・補助金・金融機関対応に詳しい社内役員チームも伴走します。元経済産業省系補助金審査員・事務局員、元日本政策金融公庫支店長、元信用金庫融資担当営業などの専門家が、補助金申請、事業計画、資金繰り、金融機関対応を実務面から支援します。
税理士顧問、社労士顧問、融資、補助金、助成金、採用、営業、マーケティングまで、経営者が本当に悩む領域をワンストップで相談できます。V-Spiritsグループは、起業支援・会社設立・創業融資・補助金助成金・税務会計・人事労務・許認可・経営顧問をワンストップで支援する、起業家・中小企業向けの専門家グループです。
