レンタルスペース開業前に必要な勉強と準備、進め方の順番を解説

副業として週末や空き時間にレンタルスペースの運営を始めたいという会社員の方から、こんなご相談をよくいただきます。

「レンタルスペースを始めたいと考えています。どんな勉強や準備をして、どんな順番で進めていけばいいでしょうか？」

中小企業診断士として、業種を問わない起業相談の窓口を担当している三浦です。レンタルスペースは、初期投資を抑えながら副業として始めやすい事業として人気が出ていますが、同時に「空室が続いて収支が合わなかった」という声も耳にします。手軽に見えるからこそ、始める前の勉強と準備の質で結果が大きく変わる事業だと感じています。今日は、相談の場でお伝えしている考え方を、順を追ってお話しします。

勉強の第一歩は「相場を知る」こと

本を読んで理論から入るより、まずは予約プラットフォームに実際に掲載されている近隣のレンタルスペースを一通り眺めてみることをお勧めしています。広さが近い物件の時間単価、写真の撮り方、利用規約の書き方、口コミで評価されているポイントや不満が出ているポイントを比較するだけで、自分が開業する場合に何を揃えれば選ばれるのかが具体的に見えてきます。土地勘のある会社員の方であれば、このリサーチは平日の夜や休日の空き時間でも進められますので、最初の勉強としてちょうど良い範囲だと思います。

次に押さえたいのは「立地」です

レンタルスペースは、物件そのものの魅力よりも、周辺にどんな人がどれくらいいるかで需要が決まる事業です。最寄り駅からの距離や駐車場の有無はもちろんですが、それ以上に重要なのは「その場所に、どんな目的で人が集まりやすいか」を具体的にイメージできるかどうかです。オフィス街であれば平日昼間の会議需要、住宅街であれば休日の子ども向けイベントやママ会、繁華街に近ければ夜間の撮影やパーティー需要など、立地ごとに向いている使われ方は変わります。物件を探す段階で、候補地の周辺にある施設や人の流れを実際に歩いて確認し、「平日と休日、昼と夜でどんな需要がありそうか」を書き出してみることをお勧めしています。一つの候補地に絞らず、2〜3カ所を比較してから決めると、相場感がより正確につかめます。

用途はできるだけ絞り込みます

会議、パーティー、撮影、ワークショップ、ヨガなどの運動利用 -レンタルスペースは用途の幅が広い分、最初から「何でも使えます」と広く構えてしまうと、設備投資も集客も中途半端になりがちです。立地から見えてきた需要に合わせて、主軸にする用途を1〜2つに絞り、そこに必要な設備(椅子やテーブルの数、音響、照明、Wi-Fiなど)を優先的に揃える方が、少ない予算でも満足度の高い空間を作りやすくなります。用途を絞ると、掲載する写真や紹介文も的を絞って書けるようになり、利用者から見た「この部屋は何に向いているか」が伝わりやすくなる効果もあります。なお、物件の使い方によっては契約や届出の面で確認しておくべき事項が変わってくることがあります。想定している用途が固まった時点で、契約前に物件の管理会社や自治体の窓口、必要に応じて専門家に確認しておくと安心です。

収支は「稼働率」から逆算して考える

勉強と立地・用途の検討が済んだら、準備の中で最も時間をかけてほしい収支計画に入ります。レンタルスペースの収益は、おおまかに「時間単価×稼働時間×稼働率」で決まります。例えば時間単価3,000円の部屋で、1日8時間貸し出せる設定にしても、実際に埋まるのは平日2時間・休日5時間程度ということは珍しくありません。月の稼働率を3割程度と仮に置いて売上を試算し、そこから賃料・管理費・清掃費・予約プラットフォームの手数料・備品の維持費などの固定費・変動費を引いて、手元にどれくらい残るかを先に計算しておくことが大切です。あわせて、内装や家具・備品にかけた初期投資を何カ月で回収できるかという視点も持っておくと、無理な出店かどうかの判断がしやすくなります。稼働率を高く見積もりすぎた計画は、開業後に資金が想定より早く減っていく原因になりやすいので、最初は保守的な数字で組み、そこから上振れを狙う形にしておくと落ち着いて運営できます。

準備は「調べる→絞る→試算する→契約する」の順で

具体的な進め方としては、①近隣の相場と候補エリアの需要を調べる、②主軸にする用途を1〜2つに絞る、③稼働率を保守的に見積もって収支を試算する、④試算が成立する物件だけを契約候補にする、という順番をお勧めしています。逆の順番、つまり気に入った物件を先に契約してから用途や収支を考え始めると、物件の制約に合わせて計画を後から無理に作ることになり、修正の余地が狭くなります。また、契約前の試算段階で、想定する利用形態によって必要な手続きが変わる可能性がある場合は、契約を結ぶ前に専門家や管轄窓口に確認しておくことも、この順番の中に組み込んでおいてください。最初から広い物件や複数室での展開を目指すより、1室で試算どおりに稼働するか確かめてから広げる方が、副業としては無理のない進め方になります。

開業後も「数字を見直す」習慣を持つ

準備をどれだけ丁寧にやっても、開業前の試算と実際の稼働は必ずずれます。そこで大切なのが、開業後1〜2カ月の実際の予約状況を記録し、曜日・時間帯ごとの稼働率を見直すことです。平日夜が思ったより埋まらない、休日午前の需要が想定以上にあるといった傾向が見えてきたら、料金設定や掲載内容を早めに調整します。最初の試算を正解だと思い込まず、「仮説を立てて検証し、調整する」という姿勢で数カ月運営してみると、無理のない形で安定した稼働に近づけやすくなります。

収支の試算や準備の順番を一人で詰めていくのが不安な場合は、小規模事業の開業計画のご相談という形で、立地の考え方や数字の組み方を一緒に確認していくこともできますので、気軽に利用してください。

レンタルスペースは、勉強と準備の質によって結果が大きく変わる事業です。相場を知り、立地・用途・稼働率を順番に丁寧に詰めていけば、思ったより堅実に動かせる事業になります。

【無料相談のご案内】

弊社では、中小企業診断士・元補助金審査員の三浦を中心とした専門家チームが、業種を問わない幅広い起業・新規事業のご相談に対応しております。何から始めればいいかわからないという段階でも、適切なアドバイスを無料にて行っております。無料相談も行っているので、ぜひ一度ご相談ください。お問い合わせお待ちしております！

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