居抜き物件とは？

居抜き物件とは、前に入居していたテナントの内装や設備がそのまま残っている物件のことです。居抜き物件を利用することで、店舗投資を大幅に削減することができます。
さらに、必要な設備がはじめからほとんど揃っているため、すぐに営業をスタートできることも魅力の一つです。

逆に、全く設備のない物件はスケルトン物件と呼ばれます。自分好みの店づくりがしやすいというメリットはありますが、そのぶん内装工事や設備導入に手間とお金がかかります。

居抜きで飲食店を始めるメリット

1.初期費用を抑えられる

内装工事や設備導入の手間を省くことができるため、初期費用を大幅に抑えられることが最大のメリットだと言えます。ケルトン物件と比べて数百万円から数千万円のコスト削減になることも珍しくありません。

できるだけコストをかけずにオープンしたい場合には、居抜き物件をおすすめします。

2.すぐにオープンできる

スケルトン物件の場合、内外装の工事に数カ月かかることもありますが、居抜き物件であれば最低限の改装工事で済むことが多いため、契約から開業までの時間を短縮させることができます。

工事中に発生する空家賃を支払う必要が無いというメリットもあります。
また、季節的な需要に合わせるため早く出店したい方には居抜き物件が非常に向いています。

3.集客効果が期待できる

前の店舗が繁盛していた場合、その知名度や看板・内装を活かして集客がしやすくなります。地域から認知されていれば、ゼロから新規オープンするのに比べ、集客に有利だと言えます。

居抜きで飲食店を始めるデメリット

1.レイアウトの自由度が低い

居抜き物件は、店舗の内装がある程度できあがっているため、レイアウトの自由度は高くありません。前店舗の雰囲気が合わないからといって大掛かりな工事をするとなると、改装費用が必要以上にかかり、予算をオーバーしてしまう可能性もあります。どうしても譲れない部分だけ、最小限の改装工事に収めるのが理想です。

店のデザインにこだわりがある場合、多くの物件を見て、できるだけ自分の理想に近い物件を探す努力も必要になります。

2.前の店舗のイメージが残る

前の店舗が人気店だった場合、開業した際にプラスの影響を受けられる可能性が高いのですが、逆に前店舗の評判が悪かった場合、その影響も受けてしまう場合があります。

前テナントの評判や退去した理由を調べ、同じ場所で新規オープンして問題が無いか確認することをおすすめします。

3.機器や設備の老朽化

前店舗から引き継いだ設備を引き継ぐため、老朽化していて使えない可能性があります。また、使い始めてすぐに突然故障したり、修理が必要になったりする恐れもあります。
また、前のオーナーがリース契約で設備を利用している場合、そのままリースの支払いを引継ぎする可能性がありますので、しっかりとヒアリングしておきましょう。

契約前に、設備の状態や使用期間をしっかりと確認し、必要に応じて修理や交換費用を交渉しましょう。

居抜き物件で飲食店をオープンする場合の開業費用はいくらかかる？

○物件取得費用

物件取得費とは、物件の契約をする時に、はじめにかかる費用（保証金・礼金・仲介手数料・前払家賃）のことです。
物件によっては、家賃の10〜16倍かかります。

○店舗投資費

店舗投資費とは、工事費や販促費など、お店をオープンするためにかかる費用全般のことです。

居抜き物件の場合、内装工事費や設備投資費を抑えることが可能です。とはいえ、ある程度の費用を前もって準備しておくことが必要です。
スケルトンの場合、内外装費に坪単価50~100万円ほどかかることに比べ、居抜き物件の場合、坪単価15~30万程度が相場になります。

○運転資金

運転資金とは、家賃や人件費など、経営のために毎月かかる費用（ランニングコスト）のことです。
最初のうちは経営が不安定になることも予想して、オープン前に3〜6ヶ月分の運転資金を用意しておくことが理想です。

○造作譲渡費(内装譲渡代)

前の借主から、内装や設備などを一式買い取る金額のことです。居抜き物件ならではの費用になります。
物件によって金額は大きく変わりますが、相場は100万～200万程度です。

居抜きだと開業費用が抑えられるとはいえ、多くの初期費用を準備する必要があることには変わりありません。自己資金では賄いきれず、融資を受ける方も多いです。
融資審査に通るためには、いま自己資金がなくても将来的にあなたの事業が成功することを融資の審査員に示せるような、しっかりとした「創業計画書」を提出する必要があります。

居抜き物件が向いている業態・向いていない業態

向いている飲食業態

○ラーメン店・中華料理屋 ：厨房設備の構成が比較的シンプルなため、居抜きで入りやすい。
○居酒屋 ：カウンターやテーブル、椅子など、居抜き物件の内装をそのまま使用できるものが多い。
○カフェ ：厨房設備が比較的シンプルな上に、元あった内装の雰囲気を活かしやすい業態である。

向いていない飲食業態

○高級レストラン ：内装や設備にこだわって作りこむ必要があるため、自由度の低い居抜き物件では対応が難しい。
○専門性の高い飲食店 ：特殊な厨房設備が必要にある場合、居抜き物件では対応しきれないことが多い。

居抜き物件で飲食店を成功させる秘訣！

物件選びが重要

居抜き物件は、状態や条件が物件によって大きく異なります。
しっかりと内見をして、内装や設備の状態、立地、家賃などを考えたうえで、慎重に物件を選びましょう。

コンセプトと店舗の整合性

前の店舗の雰囲気を活かし、自身の店舗のコンセプトといかに融合させるかがポイントです。
必要に応じて、改装費用も考慮しておく必要があります。

競合店の状況把握

近隣に同じ業態の飲食店がないか、調査しておくことが重要です。
競合が多いエリアでは、集客が難しくなります。他店舗と、いかに差別化を図るかがポイントになってきます。

「初めての飲食店開業、絶対に成功させたいけど不安も大きい…」という方は、いちど起業の専門家に相談してみることをおすすめします。

居抜き物件を探す方法は？

○不動産会社

出店エリアが決まっている場合、そのエリアの不動産会社に問い合わせをすると良いでしょう。また、 居抜き物件に特化した不動産会社もあります。専門知識を持ったスタッフに相談することで、理想の居抜き物件に出会える可能性が高くなります。

○インターネット

居抜き物件情報に特化したウェブサイトや、不動産ポータルサイトをチェックする方法もあります。
複数のサイトをチェックすることで、より多くの物件情報を得られる上に、相場を知ることもできます。

融資や事業計画・資金計画についてのご相談は、V-Spiritsまで

飲食店を成功させるには、しっかりとした事業計画・資金計画を立て、余裕をもって資金を用意しておくことが大切です。

「居抜き物件にしたとしても意外と費用がかかる」「融資を受けたいけど、はじめてで怖い」と思った方も多いかもしれません。
そのような不安も含めて、ぜひいちど弊社V-Spiritsにご相談ください。

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