物件が先か？融資が先か？

ご覧いただきありがとうございます！
V-Spiritsグループの元信金マン、こみねっちです。

このコラムでは、実際にお客様から寄せられたご相談や、現場で繰り返し聞かれる質問の中から、特に知っておいて損はない情報をお届けしています。

今回は、起業時によくあるご相談のひとつ、「物件が先か？融資が先か？」というテーマについて、ズバリお話していきます。

よくある相談「物件が先か？融資が先か？」

このご相談、本当に多いです。

特に店舗を構えるタイプの業種、たとえば飲食店、美容室、整体院、塾、ジムなどの開業を考えている方から、毎月のように寄せられる内容です。

起業を考えている方の立場からすれば、「まずはお金が確保できてから物件探しをしたい」という気持ちになるのも無理はありませんよね。安心材料として「融資内定」が欲しいのは、誰しも同じです。

ですが、結論から言いますと、**実務上は「物件が先」**なのです。

金融機関の審査の考え方

なぜ、融資が先ではなく「物件が先」なのか？

それは、金融機関の審査スタンスに関係しています。

金融機関が事業融資を検討する際には、必ずと言っていいほど「立地・賃料・店舗の広さ」などの具体的な物件情報を重視します。
特に店舗ビジネスでは、場所＝売上に直結するため、ここを抜きにした審査はまず不可能と考えてください。

つまり、「どこで・どんな店舗を・いくらで借りて・どのくらいの集客が見込めて・どのくらいの売上をあげる計画か」が明確でなければ、審査担当者は評価できないのです。

「仮物件」で審査してもらえるのか？

では、物件が未契約の状態でも、「この物件でほぼ決まりそう」という状況であれば、審査を進めてもらえるのか？

答えは、**「YES、ただし条件付きで」**です。

実際、仮押さえや申込済の物件であれば、事業計画や資金計画と合わせて審査を進めてもらえるケースはあります。

しかし、ここで注意すべきは「物件が途中で変わってしまうと、審査がすべてやり直しになる」こと。

物件が変わる＝事業計画そのものの前提が変わることを意味しますから、金融機関としても「振り出しに戻す」しか選択肢がなくなるのです。

物件契約を先に進めるリスク

「だったら先に契約しちゃえばいいのでは？」と思う方もいるかもしれませんが、ここも慎重になるべきポイントです。

物件契約をすると、次のような費用が発生します：

保証金・敷金

礼金・仲介手数料

前家賃

契約書印紙代　など

これらは物件やエリアにもよりますが、場合によっては数十万円から数百万円の先行支出になります。

そして、もし融資が否決されてしまったら——。
その費用は戻ってきません。下手をすれば、開業そのものが立ち行かなくなることもあります。

未契約でも審査が進められるケース

ではどうすればいいのか？

ポイントは、「仮押さえ状態でも、事業計画が成立する前提をきちんと揃えること」です。

不動産会社と交渉し、物件の仮押さえをしてもらう

賃料や諸条件を書面にしてもらい、金融機関に提出できるようにする

物件を前提にした事業計画・収支計画を具体的に作成しておく

こうした準備ができていれば、契約前でも十分に審査を進められる可能性が高まります。

資金計画・事業計画との関係

ここで強調したいのは、**「資金計画・事業計画の作成は、物件探しと同時進行で」**ということです。

「物件が決まってから考える」のではなく、むしろ物件探しを始める前から、どのくらいの資金が必要か？どんなコンセプトで展開するのか？といったプランを練っておくことが大切です。

なぜなら、オーナーさん（不動産所有者）は数ヶ月も待ってくれません。
いい物件ほど他にも競合が多く、すぐに「他で決まりました」となってしまうこともよくあります。

つまり、事業計画がしっかり固まっていれば、良い物件が出たときにすぐに動ける状態になります。ここが勝負の分かれ目になることも多いです。

店舗開業にかかる費用と準備の重要性

店舗開業には、想像以上にお金がかかります。

内装工事

設備・備品購入

広告宣伝費

人材採用・教育費

生活費（当面の生活資金も忘れずに）

だからこそ、「物件が見つかったら考える」ではなく、「開業資金の全体像をしっかり把握してから動く」ことが極めて重要なのです。

起業とは、夢と現実をつなぐ作業。
そして、成功のカギは「準備にどれだけ力を入れられるか」にかかっています。
私の経験上、準備が9割、これは本当にその通りです。

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