オフィスの家賃はどれくらいが妥当か──失敗しない賃料判断のコツ

「オフィスを借りたいけど、家賃はどれくらいが適正なの？」
初めてのオフィス選びでは、相場がわからず不安になるものです。実は家賃は「エリア」「坪単価」「面積」「業態」「コスト回収力」で決まります。この基準を理解すると、無理なく、その事業に“ちょうどいい”オフィスが選べます。今回は東京を中心とした相場情報をもとに、妥当なオフィス家賃の考え方を一緒に整理してまいります。

1．東京ビジネス街の坪単価相場

東京の主要ビジネスエリア、千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区などの坪単価は、17,000〜24,000円／坪程度が目安です。

• 東京ビジネス地区の平均が約20,776円／坪

• 特に渋谷区はトップクラスの24,621円／坪

• 千代田区や中央区は平均18,000〜22,000円／坪とやや高めです

たとえば20坪のオフィスなら、月額40万〜50万円くらいになる計算です。

2．駅別・エリア別の詳細相場

駅近だと上乗せがあります。

• 東京駅〜大手町は40,000〜50,000円／坪

• 銀座・霞ヶ関・新橋周辺は25,000〜35,000円／坪前後

• 神田・秋葉原・御茶ノ水は約20,000〜25,000円／坪

通勤便利な場所ほど高くなる傾向ですが、多少歩くと相場がグッと下がります。

3．サービスオフィスやシェアオフィス、バーチャルオフィスの選択肢

最近増えているサービスオフィス（登記可、家具・会議室付き）は、低コストでのスタートに合います：

• 千代田区：月額45,000円〜

• 中央や港区でも月額43,000〜50,000円前後

• バーチャルオフィスであれば、月額1,000～30,000円前後

起業当初は必ずしも専有オフィスにこだわる必要はありません。

4．「妥当な家賃」を判断するための3つの指標

✔ 売上・利益に対する家賃比率

家賃は「月売上の5〜10％程度」が目安です。20坪・坪単価2万円で40万円家賃なら、月商が400万〜800万円くらいあれば無理のない水準です。

✔ 成長フェーズと面積のバランス

• 立ち上げ期：サービスオフィスや小規模物件でOK

• 成長期：専有オフィスに移設し、人員拡充や会議室を整える

このように、自社のステージに応じて面積や設備を変えていく柔軟性が大切です。

✔ 初期費用と契約条件の見極め

保証金（敷金）、礼金、仲介手数料、内装費なども要チェック。保証金は1〜6ヶ月分。礼金0〜1ヶ月が多く、保証金が高くても礼金が0だったりと条件は物件により異なります。

5．業態別の家賃許容度

坪単価と想定売上を元に「家賃を支えられるか」をシミュレーションしておきましょう。

6．空室率とタイミングの見極め

東京ビジネス地区の空室率は平均3.8％と低水準 。

季節や経済動向で上下しますが、供給過多時期は交渉余地も生まれます。空室率を見つつ、条件交渉や立地選びを進めることが得策です。

7．まとめ──自社にとって「ちょうどいい賃料」をどう決めるか

1. エリアの坪単価を調べる（主要駅・街から逆算）

2. 面積＆売上目標から家賃上限を逆算（売上×5～10％）

3. 初期費用と運転資金を含めたトータルコストを把握

4. 物件交渉のタイミングは空室率＆繁忙期を考慮して

こうした手順を踏むことで、「狭すぎず広すぎず」「賃料も事業に合った」ちょうど良いオフィス選びができます。ご希望があれば、候補地の相場調査や収支シミュレーションもサポートしますので、お気軽にご相談ください。あなたのオフィス選びが、事業の成長を支える拠点となりますように。